Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Zorunlu Arabuluculuk, Aynen Taksim ve Satış Süreci
Paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) mülkiyetine konu olan arsa, tarla, konut veya işyeri niteliğindeki taşınmazlarda paydaşların kendi aralarında paylaşma konusunda anlaşamamaları halinde, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK m. 698–699) uyarınca her bir paydaş ortaklığın sonlandırılmasını (ortaklığın giderilmesi / izale-i şüyu) talep etme hakkına sahiptir. Av. Enes Nergiz Hukuk ve Danışmanlık Bürosu (Antalya Barosu Sicil No: 6281), zorunlu arabuluculuk aşamasından Sulh Hukuk Mahkemesi yargılamasına ve Satış Memurluğu açık artırma ihalesine kadar tüm süreci yürütmektedir.
TMK m. 698–699 Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri ve Usul Kuralları Tablosu
| Paylaşma / İşlem Yöntemi | Yasal Dayanak | Uygulama Şartları | Görevli Merci ve Sonuç |
|---|---|---|---|
| 1. Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu (Dava Şartı) | 6325 s. HUAK m. 18/B | Dava açılmadan önce taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna başvuru zorunludur | Anlaşma sağlanırsa icra edilebilirlik şerhiyle tapuda doğrudan taksim/devir yapılır |
| 2. Aynen Taksim (Bölerek Paylaştırma) | 4721 s. TMK m. 699/1–2 | Taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramaksızın imar mevzuatına uygun olarak bölünebilmesi | Sulh Hukuk Mahkemesi; tek bir paydaş dahi aynen taksim isterse hakim öncelikle bölünebilirliği inceler |
| 3. Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Taksim | 634 s. KMK m. 10/son | Tamamlanmış kagir bir yapıda her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi | Değer farkları ivaz (denkleştirme bedeli) ödenerek bağımsız bölümler paydaşlar adına tescil edilir |
| 4. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi | 4721 s. TMK m. 699/3 | Aynen bölünmenin imar/fiili açıdan mümkün olmaması halinde açık artırmayla satış | Satış Memurluğunca UYAP e-Satış üzerinden açık artırma yapılır (tüm paydaşlar oybirliğiyle isterse satış yalnız paydaşlar arasında yapılır) |
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatın Aidiyeti ve Yargılama Giderleri
- Muhdesat İddiası (Bina ve Ağaçlar): Ortak arsa üzerindeki ev, bina veya meyve ağaçlarının (muhdesatın) paydaşlardan biri tarafından kendi adına yapıldığı konusunda ihtilaf varsa, Sulh Hukuk Mahkemesi ilgili paydaşa Asliye Hukuk Mahkemesinde 'muhdesatın aidiyetinin tespiti' davası açmak üzere kesin süre verir; satış bedeli arsa ve muhdesat oranına göre dağıtılır.
- Dava Masrafları ve Vekalet Ücreti: Ortaklığın giderilmesi davası 'çift taraflı (iki yönlü)' bir dava olduğundan, davayı ilk açan paydaş yargılama giderlerini peşin yatırsa dahi dava sonunda tüm harç, bilirkişi ve vekalet ücretleri tüm paydaşlara tapudaki hisseleri oranında yükletilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS) — Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası
Hissesi çok küçük olan (örneğin %1 pay sahibi) bir hissedar izale-i şüyu davası açabilir mi?
Evet. Türk Medeni Kanunu m. 698 uyarınca pay oranı ne kadar küçük olursa olsun, tapuda kayıtlı her paydaş veya mirasçı tek başına diğer tüm paydaşları davalı göstererek taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında açık artırmaya dışarıdan üçüncü kişiler katılabilir mi?
TMK m. 699/3 uyarınca tüm paydaşlar oybirliğiyle (tamamı anlaşarak) satışın yalnızca hissedarlar arasında yapılmasını talep etmedikçe, satış UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden herkese açık artırma yoluyla gerçekleştirilir; hissedarlar da ihaleye katılarak kendi hisseleri oranında teminattan muaf tutulabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur?
Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B hükmü uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartıdır; arabuluculuk son tutanağı eklenmeden açılan davalar usulden reddedilir.
Miras kalan taşınmazda izale-i şüyu davası açmak için önce tapuda intikal yapılması şart mıdır?
Hayır. Mirasbırakan adına kayıtlı taşınmaz için tapuda henüz intikal yapılmamış olsa dahi, mirasçılardan biri Sulh Hukuk Mahkemesinden aldığı veraset ilamıyla doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Ortaklığın giderilmesi kararı verildikten sonra satış hemen yapılır mı?
HMK m. 350/2 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin olan ortaklığın giderilmesi ilamları kesinleşmedikçe icraya (satışa) konulamaz. Gerekçeli kararın tüm paydaşlara tebliğ edilerek istinaf/temyiz aşamasından geçip kesinleşmesinin ardından dosya Satış Memurluğuna gönderilir, kıymet takdiri yapılır ve elektronik açık artırma ilan edilir.
İlgili Uzmanlık Alanlarımız: Gayrimenkul ve Tapu Hukuku | Miras Hukuku ve Veraset İlamı | El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil | Tapu İptal ve Tescil Davası
Merkez Ofis: Hacet Mah., Adliye Cad., Göret Apt., No: 13, Kat: 3, Daire: 5, 07400 Alanya / Antalya (Alanya Adliyesi Karşısı) • Tel / WhatsApp: +90 553 417 23 13
Yasal Uyarı: İşbu içerik Türkiye Barolar Birliği meslek kurallarına uygun olarak yalnızca genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olaylara ilişkin hukuki mütalaa yerine geçmez.
