Anasayfa / Çalışma Alanları / Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul hukuku, taşınmazlara ilişkin mülkiyet, zilyetlik, ayni haklar, şahsi haklar, tapu işlemleri, kira ilişkileri, taşınmaz satışları ve bu alanlardan doğan uyuşmazlıkları konu alan hukuk alanıdır. Taşınmazların alım ve satımı, devri, kullanımı, ortaklığa konu olması ve tapu kayıtlarına ilişkin ihtilaflar bu kapsamda değerlendirilebilir.
Alanya’daki ofisimizde, gayrimenkul hukukuna ilişkin konularda hukuki danışmanlık ve avukatlık faaliyeti yürütülmektedir. Bu alandaki işlemler ve uyuşmazlıklar; taşınmazın hukuki durumu, tapu kayıtları, sözleşme ilişkisi ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca incelenir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, ileride taşınmazın devrinin yapılmasına yönelik olarak düzenlenen sözleşmelerdir. Arsa, konut, işyeri ve diğer taşınmazlar bakımından bu tür sözleşmeler gündeme gelebilir.
Bu sözleşmelerde tarafların hak ve yükümlülükleri, devrin şartları, ödeme düzeni ve ifa zamanı önem taşır. Sözleşmenin ihlali halinde, olayın niteliğine göre tescil talebi, sözleşmeden doğan alacak talepleri veya diğer hukuki başvuru yolları gündeme gelebilir. Noterlik işlemleri ve sözleşme metni, uyuşmazlık halinde delil niteliği taşıyabilir.
Tapu iptali ve tescil davaları, tapu kaydının hukuka aykırı olduğu iddiasına dayanan uyuşmazlıklarda gündeme gelir. Bu tür davalarda taşınmazın bulunduğu yer, tapu kaydı, işlem tarihi, tarafların hukuki sıfatı ve dayanak belgeler önem taşır.
Tapu iptali ve tescil davaları farklı sebeplere dayanabilir. Bunlara örnek olarak şunlar gösterilebilir:
Bu tür davalarda her somut olay, kendi delil yapısı ve hukuki sebebi çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.
Gayrimenkul hukukuyla bağlantılı olarak inşaat sözleşmeleri de uygulamada önem taşır. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat ilişkileri, proje geliştirme süreci, yüklenici ve arsa sahibi arasındaki hak ve yükümlülükler bu kapsamda incelenebilir.
Bu alanda ortaya çıkabilecek başlıca uyuşmazlıklar şunlardır:
Taşınmaz devrine ilişkin işlemlerde, işlemi yapan kişinin hukuki ehliyetinin bulunup bulunmadığı da uyuşmazlık konusu olabilir. Özellikle işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmadığı iddiası, bazı tapu iptali ve tescil davalarının dayanağını oluşturabilir.
Bu tür durumlarda kişinin işlem tarihindeki hukuki ve fiili durumu, sağlık kayıtları, resmi belgeler, tanık anlatımları ve diğer deliller birlikte değerlendirilir. Değerlendirme, yalnızca genel bir sağlık durumuna değil, özellikle işlem anındaki ehliyet durumuna göre yapılır.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin süreçlerde farklı başlıklar da gündeme gelebilir. Bunlara örnek olarak şunlar gösterilebilir:
Bu sayfada yer alan açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Gayrimenkul hukukuna ilişkin her işlem ve uyuşmazlık; taşınmazın hukuki niteliği, tapu kayıtları, sözleşme hükümleri, tarafların durumu ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Antalya Barosu (Sicil No: 6281) üyesi Avukat Enes Nergiz kuruculuğundaki Av. Enes Nergiz Hukuk ve Danışmanlık Bürosu; Alanya, Antalya, Manavgat, Kemer, Gazipaşa ve Türkiye genelinde Gayrimenkul Hukuku kapsamındaki dava, icra, tahkim ve danışmanlık süreçlerini 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK m. 683–1027), 6098 s. TBK ve 2644 s. Tapu Kanunu ile güncel Yargıtay, Danıştay ve Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları ışığında yürütmektedir.
Görevli ve Yetkili Merciler: Asliye Hukuk Mahkemesi ve Sulh Hukuk Mahkemesi (Taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir - HMK m. 12).
| Dava / Hukuki İşlem Türü | Yasal Dayanak | Görevli Mahkeme / Kurum | Kritik Süre ve Usul Kuralı |
|---|---|---|---|
| Tapu İptal ve Tescil Davaları (Muris Muvazaası, Ehliyetsizlik, Hile, Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması) | 4721 s. TMK m. 706, 1024, 1025 & TBK m. 19 | Asliye Hukuk Mahkemesi (Kesin Yetki) | Yolsuz tescile dayalı davalarda kural olarak zamanaşımı işlemez; ihtiyati tedbir kritiktir |
| Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası | 4721 s. TMK m. 698 – 699 | Sulh Hukuk Mahkemesi (Zorunlu Arabuluculuk) | Dava öncesi 7445 s. Kanun uyarınca arabuluculuk başvuru şartı zorunludur |
| El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) ve Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) | 4721 s. TMK m. 683 & m. 995 | Asliye Hukuk Mahkemesi | Mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesinde süre sınırı yoktur; ecrimisil geriye dönük 5 yıl |
| Kira Tespit ve Kiracı Tahliye Davaları (İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü, Temerrüt, 10 Yıllık Uzama) | 6098 s. TBK m. 344 – 356 & 2004 s. İİK m. 269–276 | Sulh Hukuk / İcra Hukuk Mahkemesi | Tahliye taahhüdünde tarihten itibaren 1 ay; ihtiyaçta dönem sonundan itibaren 1 ay (Zorunlu Arabuluculuk) |
| Yabancıların Taşınmaz Edinimi ve Tapu Due Diligence | 2644 s. Tapu Kanunu m. 35 – 36 | Tapu Müdürlüğü / İdare ve Hukuk Mahkemeleri | Döviz alım belgesi (DAB), SPK lisanslı değerleme raporu ve resmi satış şekil şartı |
4721 sayılı TMK m. 706, TBK m. 237 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde (Tapu Müdürlüğünde veya satış vaadi olarak Noterde) yapılması geçerlilik şartıdır. Adi yazılı sözleşmelerle tapu tescili zorlanamaz; ancak ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre güncel alım gücüyle iadesi dava edilebilir.
TBK m. 352/1 uyarınca kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü varsa, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesinden Örnek 14 tahliye takibi başlatılması veya arabuluculuk sonrası Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir.
Dava dilekçesiyle birlikte HMK m. 389 vd. uyarınca mahkemeden "davalı taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi yönünde teminatsız/uygun teminatla ihtiyati tedbir konulması" talep edilerek tapu kütüğüne şerh işlenmesi sağlanır.
Evet. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B’ye eklenen düzenleme uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Evet. Yabancı uyruklu alıcı veya satıcılar, Türk Konsolosluklarında veya ülkelerindeki noterlerde Apostil şerhli ve fotoğraflı düzenlenecek özel yetkili vekaletname ile Türkiye’ye seyahat etmeden tüm tapu, vergi ve abonelik işlemlerini avukatları aracılığıyla tamamlayabilir.
