Подробное руководство для иностранных инвесторов, желающих приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме в Турции
Турецкий сектор недвижимости предлагает особенно привлекательные возможности для иностранных инвесторов. Покупка квартир в строящихся проектах часто предпочитается, поскольку они предлагают более низкие цены по сравнению с завершенными проектами. Однако такие инвестиции сопряжены с определенными рисками и требуют тщательного анализа. Ниже представлено подробное руководство по правовым вопросам, судебной практике и применению законов, которые иностранные инвесторы должны учитывать при покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме в Турции.
1. Необходимый правовой анализ (Due Diligence)
Перед покупкой квартиры в строящемся проекте необходимо провести детальный правовой анализ. Этот анализ необходим для минимизации рисков, с которыми может столкнуться инвестор.
- Разрешения и лицензии на проект: Убедитесь, что были получены все необходимые документы, такие как разрешение на строительство, строительная лицензия и состояние зонирования. Убедитесь, что строительный проект соответствует местным нормативным актам.
- Правовой статус недвижимости: Проверьте, не наложены ли на объект залог, арест или другие ограничения в реестре прав собственности. Такие юридические обязательства могут сделать покупку недвижимости рискованной.
- Юридическая консультация: Убедитесь, что все документы и разрешения на проект, в котором вы планируете купить квартиру, полные и соответствуют закону. Работайте с адвокатом по недвижимости, чтобы проверить действительность этих документов и получить четкую информацию о правовом статусе.
2. Договор купли-продажи и гарантии
При покупке квартиры в строящемся проекте важны застройщик и договор купли-продажи.
- Договор купли-продажи: Договор должен быть тщательно проверен, чтобы обеспечить юридическую безопасность. Этот договор является основой для соглашения между застройщиком и покупателем и имеет большое значение при передаче недвижимости.
- Одобрение договора: Договор купли-продажи должен быть составлен в нотариальной форме и зарегистрирован в земельном кадастре или, если установлена этажная собственность, оформлен в земельном реестре. Это обеспечивает защиту прав сторон и гарантию передачи собственности.
3. Ответственность подрядных компаний
В Турции подрядные компании несут определённые обязательства перед потребителями в строительных проектах. Эти обязательства особенно важны в таких областях, как управление строительным процессом, своевременная доставка и обеспечение качества строительства.
- Завершение строительства: Подрядные компании обязаны завершить строительство в указанные сроки. Если строительство задерживается, подрядчик обязан возместить убытки, причиненные задержкой.
- Качество материалов: Подрядные компании обязаны использовать материалы, соответствующие стандартам, указанным в договоре. В случае использования некачественных материалов подрядчик несет юридическую и финансовую ответственность.
- Гарантийный срок: Подрядная компания обязана предоставить определённый гарантийный срок на выявление недостатков и дефектов в сданном объекте. Этот срок обычно составляет 5 лет с даты сдачи.
4. Договор купли-продажи жилья с предоплатой и юридические условия
Продажа жилья с предоплатой в Турции регулируется Законом о защите прав потребителей № 6502 и соответствующими подзаконными актами. В таких сделках подрядчики обязаны выполнить определённые условия.
- Договор купли-продажи с предоплатой: Этот договор подлежит специальным положениям, направленным на защиту потребителя. Подрядные компании должны выполнить важные условия перед составлением таких договоров:
- Договор о намерении продажи: Перед продажей с предоплатой подрядчики обязаны заключить договор о намерении продажи в присутствии нотариуса. Этот договор является обязательством по передаче недвижимости в будущем.
- Банковская гарантия или страхование: Подрядчик обязан предоставить банковскую гарантию или страхование для защиты уплаченных потребителем средств. Это необходимо для предотвращения ущерба потребителя в случае незавершения строительства.
- Срок сдачи: Согласно закону, срок сдачи жилья не может превышать 36 месяцев. В случае превышения этого срока потребитель имеет право на требование компенсации.
5. Процесс получения разрешения на использование после создания этажной собственности и переход к полной собственности
В строительных проектах понятия этажной собственности и полной собственности имеют большое значение с точки зрения прав на недвижимость. По завершении строительства процесс перехода к полной собственности необходим для полного приобретения прав на имущество.
- Этажная собственность
Этажная собственность представляет собой промежуточный этап, на котором отдельные части здания (например, квартиры) регистрируются в земельном реестре как самостоятельные единицы. Этажная собственность защищает права собственников в процессе строительства.
- Создание этажной собственности: Этажная собственность защищает права на собственность в процессе строительства. Этот режим устанавливается в начале проекта в земельном реестре, и на каждую самостоятельную единицу (квартиру) выдаётся отдельный документ о праве собственности.
- Процесс получения разрешения на использование
После завершения строительства необходимо получить разрешение на использование (эксплуатацию). Этот документ подтверждает, что строительство завершено в соответствии со всеми юридическими требованиями и здание готово к эксплуатации.
- Разрешение на использование: Разрешение на использование выдается местными муниципалитетами и подтверждает, что здание пригодно для использования. Перед выдачей разрешения проводится проверка на соответствие здания всем строительным и безопасности стандартам.
- Переход к полной собственности
После получения разрешения на использование необходимо перейти от этажной собственности к полной собственности. Этот процесс обеспечивает полное право собственности на отдельные единицы (квартиры) их владельцам.
- Полная собственность: Полная собственность закрепляет права на отдельные единицы в земельном реестре и обеспечивает полное юридическое признание прав собственности. Этот процесс осуществляется в земельном кадастре и оформляет права собственности.
Юридическая консультация: Внимательно следите за процессом получения разрешения на использование и перехода к полной собственности. Для обеспечения получения разрешения и перехода к полной собственности после завершения строительства работайте с юристом по недвижимости.
6. Страхование строительства
Страхование от возможных рисков обязательно в строительных проектах. Страхование строительства имеет решающее значение для безопасности проекта и защиты прав собственников.
- Кто должен страховать?
Страхование строительства обычно осуществляется подрядной компанией. Этот вид страхования покрывает убытки и риски, которые могут возникнуть в процессе строительства.
- Страхование от всех рисков: Это наиболее полный вид страхования, который можно оформить в процессе строительства. Этот полис покрывает такие риски, как пожар, стихийные бедствия, кража и т. д. Кроме того, он покрывает убытки, вызванные халатностью подрядчика.
- Страхование ответственности подрядчика: Этот вид страхования предназначен для покрытия убытков, которые подрядчик может причинить третьим лицам в процессе строительства. Подрядчик оформляет этот полис для защиты от возможных исков о возмещении ущерба.
Юридическая консультация: При оформлении строительного страхования внимательно изучите охват полиса и лимиты страхового покрытия. Убедитесь, что предусмотрено достаточное страховое покрытие и что полис действителен на весь период строительства. Работайте с консультантом по страхованию или юристом по строительному праву, чтобы защитить свои инвестиции.
Вывод
При правильном подходе покупка квартиры в строящемся многоквартирном доме в Турции может стать выгодной инвестицией. Однако необходимо проявлять осторожность и принимать необходимые юридические меры предосторожности. Следуя вышеуказанным рекомендациям, вы можете обеспечить безопасность своих инвестиций и успешно стать владельцем недвижимости. Работа с адвокатом по недвижимости на протяжении всего процесса инвестирования имеет важное значение для минимизации рисков и обеспечения юридической защиты.
Вопросы и ответы, которые нужно задать как иностранному инвестору, вкладывающему в Турцию
Приняв важное решение инвестировать в покупку квартиры в строящемся проекте в Турции, у меня возникли несколько важных вопросов. Ответы на эти вопросы помогут мне максимально эффективно управлять своей инвестицией и минимизировать возможные риски.
- Какие основные риски при покупке квартиры в строящемся проекте? Как управлять этими рисками?
Ответ: К основным рискам при покупке квартиры в строящихся проектах относятся задержка завершения строительства, банкротство подрядчика или низкое качество материалов. Для управления этими рисками:
- Тщательно проведите процесс Due Diligence: Соберите подробную информацию о разрешениях на проект, строительных лицензиях, предыдущих проектах подрядчика и его финансовом состоянии.
- Оформите договор купли-продажи в нотариальной форме или в земельном кадастре и внимательно изучите его условия.
- Проверьте страховые полисы подрядчика и работайте с надежным страховым консультантом для защиты своих инвестиций.
- На что следует обратить внимание перед подписанием договора купли-продажи?
Ответ: Договор купли-продажи — это самый важный документ для защиты вашей инвестиции. Перед подписанием договора:
- Не забудьте, что договор должен быть подписан в нотариальной форме или зарегистрирован в земельном кадастре. Это обеспечит юридическую защиту передачи имущества.
- Убедитесь, что в договоре четко указаны сроки передачи, штрафные санкции в случае задержки, характеристики квартиры и качество материалов.
- Проверьте, что предусмотрены гарантии, такие как банковская гарантия или страхование, подтверждающие выполнение обязательств подрядчика.
- Каковы обязанности подрядных компаний перед потребителями?
Ответ: Подрядные компании в строительных проектах несут определенные обязанности перед потребителями:
- Завершение строительства: Подрядчик обязан завершить проект в срок, указанный в договоре. В случае задержки подрядчик обязан выплатить потребителю компенсацию.
- Качество материалов: Подрядчик обязан использовать материалы, указанные в договоре. Использование некачественных материалов является ответственностью подрядчика и предоставляет потребителю право на получение компенсации.
- Гарантийный срок: Подрядчик обязан предоставить определенный гарантийный срок на выявление дефектов в сданной квартире. Этот срок обычно составляет 5 лет с даты сдачи.
- Какие условия должен выполнить подрядчик при заключении договора купли-продажи жилья с предоплатой?
Ответ: Подрядчики, заключающие договор купли-продажи жилья с предоплатой, обязаны выполнить следующие условия в соответствии с Законом о защите прав потребителей № 6502:
- Договор о намерении продажи: Подрядчик обязан подписать договор о намерении продажи с потребителем в присутствии нотариуса. Этот договор является юридическим обязательством по передаче недвижимости в будущем.
- Банковская гарантия или страхование: Подрядчик обязан предоставить банковскую гарантию или страхование для защиты уплаченных потребителем средств. Это необходимо для предотвращения ущерба потребителя в случае незавершения строительства.
- Срок сдачи: Согласно закону, срок сдачи жилья не может превышать 36 месяцев. В случае превышения этого срока потребитель имеет право на требование компенсации.
Как получить разрешение на использование после создания этажной собственности и перейти к полной собственности?
Ответ: Процесс получения разрешения на использование после создания этажной собственности и перехода к полной собственности имеет важное значение для полного приобретения прав на имущество:
- Разрешение на использование: По завершении строительства необходимо получить разрешение на использование (эксплуатацию) в местном муниципалитете. Этот документ подтверждает, что здание готово к эксплуатации и соответствует всем техническим требованиям.
- Переход к полной собственности: После получения разрешения на использование необходимо перейти от этажной собственности к полной собственности. Этот процесс осуществляется в земельном кадастре и обеспечивает полное юридическое признание прав собственности.
Кто должен оформить страхование строительства и что оно покрывает?
Ответ: Страхование строительства обычно оформляется подрядчиком и защищает проект, а также права собственников:
- Страхование от всех рисков: Этот полис покрывает такие риски, как пожар, стихийные бедствия, кража и т. д., которые могут возникнуть в процессе строительства. Кроме того, он покрывает убытки, вызванные халатностью подрядчика.
- Страхование ответственности подрядчика: Этот полис покрывает убытки, которые подрядчик может причинить третьим лицам в процессе строительства. Это важная гарантия для обеспечения выполнения подрядчиком своих обязательств.
-
Вывод
Покупка квартиры в строящемся проекте в Турции требует внимательного планирования и проведения тщательной правовой проверки. Ответы на приведённые выше вопросы предоставляют важную информацию, которая поможет вам принимать более безопасные инвестиционные решения. На каждом этапе процесса работайте с адвокатом по недвижимости, чтобы защитить свои права и минимизировать возможные риски.
Sözleşme noter huzurunda veya tapuda yapılmadı. Ben tüm ödemelerimi yaptım ama müteahhit tapuyu bana devretmiyor. Ne yapabilirim?
Договор не был заключен в присутствии нотариуса или в земельном кадастре. Я заплатил все свои деньги, но подрядчик не передает мне право собственности. Что мне делать?
Ответ: Это весьма серьёзная ситуация, и, к сожалению, в Турции договоры, не оформленные в присутствии нотариуса или в земельном кадастре, могут создать проблемы с юридической точки зрения. Однако, даже в этом случае существуют различные правовые пути для защиты ваших прав и получения права собственности. Эти действия, правовые основания и применимые прецеденты описаны ниже:
- Состояние договора и решения Верховного суда
Договоры купли-продажи недвижимости, не заключенные в присутствии нотариуса или в земельном кадастре, считаются в турецкой правовой системе неофициальными. Такие договоры могут вызвать юридические проблемы в случае непродажи собственности. Однако Верховный суд Турции в своих решениях часто постановлял, что даже если договор не имеет юридической силы, требования о его исполнении (передаче права собственности) могут быть удовлетворены.
- Решение 14-й Палаты Верховного суда: Верховный суд постановил, что если договор о намерении продажи недвижимости не был заключен в присутствии нотариуса, но между сторонами были выполнены взаимные обязательства (платежи и передача), подрядчик обязан передать право собственности. В этом случае неофициальный характер договора не может быть оправданием для отказа подрядчика передать право собственности.
- Иск о признании права собственности и регистрации в земельном кадастре
Если подрядчик не передал право собственности после получения всех платежей, вы можете подать иск о признании права собственности и регистрации в земельном кадастре в соответствии со статьёй 1018 Гражданского кодекса Турции. Этот иск обеспечивает юридическое обязательство по передаче права собственности.
- Содержание иска: В иске вам нужно будет доказать, что вы полностью оплатили, но подрядчик не передал право собственности. Это можно подтвердить банковскими выписками, квитанциями и свидетельскими показаниями.
- Решение суда: Если суд установит, что подрядчик не выполнил свои обязательства и что истец прав, суд примет решение о передаче права собственности истцу. Это решение обязывает подрядчика передать право собственности.
- Правовые основания ответственности подрядчика
В соответствии с Законом о защите прав потребителей № 6502 подрядчики несут определенные обязательства перед потребителями. Согласно закону, подрядчик обязан выполнять условия договора и передать имущество потребителю.
- Статьи закона: Соответствующие статьи закона чётко определяют обязательства подрядчика перед потребителями. В случае невыполнения подрядчиком этих обязательств потребитель имеет право подать иск для принудительной передачи права собственности.
- Уголовная ответственность: Если подрядчик не выполняет условия договора, он обязан выплатить потребителю компенсацию. Ответственность подрядчика не ограничивается только передачей права собственности, он обязан выполнить все условия договора.
- Инициирование исполнительного производства
Если вы не хотите обращаться в суд, вы можете инициировать исполнительное производство против подрядчика в случае непередачи права собственности. Этот процесс может оказать давление на подрядчика и ускорить передачу права собственности.
- Исполнительное производство: Вы можете начать исполнительное производство против подрядчика для передачи права собственности. Исполнительный орган предоставит подрядчику определённый срок, и если в этот срок передача права собственности не будет выполнена, исполнительное управление обеспечит её выполнение.
- Предоставление обеспечения: В ходе исполнительного производства, если подрядчик подаст возражение, исполнительное управление может приостановить процесс. Однако процесс может быть продолжен по решению суда.
- Требования о возмещении ущерба
Если подрядчик не выполняет свои обязательства, это не ограничивается только принудительной передачей права собственности, но также даёт потребителю право требовать возмещения ущерба. Если будет установлено, что подрядчик не выполнил условия договора и нанёс вам материальный или моральный ущерб, вы можете подать иск о возмещении ущерба.
- Материальное возмещение: Вы можете потребовать возмещение убытков за невозможность получения права собственности, несмотря на то, что вы полностью оплатили. Сумма возмещения определяется судом и взыскивается с имущества подрядчика.
- Моральное возмещение: Если этот процесс вызвал у вас психологический стресс или давление, вы можете требовать морального возмещения ущерба.
- Попытка урегулирования спора
Прежде чем подавать иск, вы можете попробовать урегулировать спор с подрядчиком. Это может сэкономить время и деньги, а также ускорить процесс передачи права собственности. Вы можете попробовать арбитраж или переговоры и достичь соглашения для завершения передачи права собственности.
Вывод: Заключение договора не в присутствии нотариуса или в земельном кадастре может усложнить процесс передачи права собственности. Однако даже в этом случае вы можете защитить свои права, подав иск о признании права собственности, инициировав исполнительное производство или потребовав возмещения ущерба. Работая с адвокатом по недвижимости на каждом этапе процесса, вы сможете эффективно защитить свои права.
