Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye ve İhtar Süreci (2025 Güncel Rehber)
İçindekiler
- Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Nedir?
- Süre Bitmeden Önce İhtar Gerekli mi?
- Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye Yolları
- Yargıtay Kararları ve Emsal Uygulamalar
- Örnek Senaryo: Kiracı Nasıl Çıkartılır?
- Sonuç ve Uygulama Tavsiyeleri
- Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Nedir?
Belirli süreli kira sözleşmesi, başlangıç ve bitiş tarihi önceden belirlenen (örneğin 1 yıllık, 2 yıllık vb.) bir sözleşme türüdür.
TBK Madde 347’ye Göre Uzama Süreci
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesinden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirim yapmazsa, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzar.
- Kiraya veren (ev sahibi), ilk sözleşme süresi dolduğunda tahliye isteyemez. Ancak:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350)
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK m. 350)
- 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa (TBK m. 347/2)
- Satış nedeniyle tahliye (TBK m. 351) gibi özel sebeplerle tahliye talep edebilir.
Önemli: “Süre bitti, ihtar çektim, kiracı hemen çıkmak zorunda” anlayışı yanlıştır. TBK, kiracıyı bu tür ani tahliyelere karşı koruma altına almıştır.
Süre Bitmeden Önce İhtar Gerekli mi?
Kiracının Fesih Bildirimi
- Kiracı, kira süresi sona erdiğinde taşınmazı boşaltmak istiyorsa, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı ihtar göndermelidir.
- Bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar.
Kiraya Verenin (Ev Sahibinin) Fesih Bildirimi
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye tek taraflı tahliye edemez.
- Ancak şu nedenlerden biri varsa tahliye davası açabilir:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350)
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK m. 350)
- Satış nedeniyle tahliye (TBK m. 351)
- 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa (TBK m. 347/2)
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye Yolları
Süre Sonu ve 10 Yıllık Uzama
- 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa, en az 3 ay önce yazılı ihtar çekilerek sözleşme feshedilebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
- Kiraya veren veya yakınları taşınmazı kullanacaksa, sözleşme bitiminde ihtar çekilip 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
- Taşınmazın yıkılması veya esaslı tadilat yapılması gerekiyorsa tahliye davası açılabilir.
Satış Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)
- Yeni malik, 1 ay içinde ihtar çekmeli ve 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352)
- İki haklı ihtar veya icra takibi yoluyla tahliye sağlanabilir.
Yargıtay Kararları ve Emsal Uygulamalar
-
Yargıtay 6. HD, 2013/6015 E., 2013/7713 K.:
- “Belirli süreli kira sözleşmesi uzadığında, belirsiz süreli hale gelmez.”
-
Yargıtay 6. HD, 2009/11188 E., 2010/1566 K.:
- “Süre bitiminde ihtar gönderilmemesi halinde, kira sözleşmesi aynı koşullarla uzar.”
Örnek Senaryo: Kiracı Nasıl Çıkartılır?
- Sözleşme: 1 Ocak 2023 - 31 Aralık 2023 arası 1 yıllık konut kirası.
- Kiracı çıkmak istiyorsa: 15 Aralık 2023’e kadar yazılı bildirim yapmalı.
- Ev sahibi tahliye istiyorsa: Ancak ihtiyaç, yeniden inşa, 10 yıl uzama süresi gibi nedenlere dayanarak dava açabilir.
Sonuç ve Uygulama Tavsiyeleri
✅ Kiracı çıkmak istiyorsa, 15 gün önceden yazılı bildirim yapmalı.
✅ Ev sahibi tahliye istiyorsa, TBK’daki özel tahliye sebeplerine dayanmalı.
✅ Süre bitince otomatik tahliye mümkün değildir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
❓ Kiracı tahliye ihtarına rağmen çıkmazsa ne olur?
???? Ev sahibi, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
❓ Kiracı kira ödemiyorsa tahliye süreci nasıl işler?
???? 2 haklı ihtar çekilip tahliye davası açılabilir.
