Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye ve İhtar Süreci (Güncel Rehber)

İçindekiler

1. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Nedir?
2. Süre Bitmeden Önce İhtar Gerekli mi?
   • Kiracının Fesih Bildirimi
   • Kiraya Verenin (Ev Sahibinin) Fesih Bildirimi
3. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye Yolları
   • Süre Sonu ve 10 Yıllık Uzama
   • İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
   • Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
   • Satış Nedeniyle Tahliye
   • Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
4. Yargıtay Kararları ve Emsal Uygulamalar
5. Örnek Senaryo: Kiracı Nasıl Çıkartılır?
6. Sonuç ve Uygulama Tavsiyeleri
7. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Nedir?

Belirli süreli kira sözleşmesi, başlangıç ve bitiş tarihi önceden belirlenen (örneğin 1 yıllık, 2 yıllık vb.) bir sözleşme türüdür.

TBK Madde 347’ye Göre Uzama Süreci

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesinden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirim yapmazsa, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzar.
• Kiraya veren (ev sahibi), ilk sözleşme süresi dolduğunda tahliye isteyemez. Ancak:
  • İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350)
  • Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK m. 350)
  • 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa (TBK m. 347/2)
  • Satış nedeniyle tahliye (TBK m. 351) gibi özel sebeplerle tahliye talep edebilir.

Önemli: “Süre bitti, ihtar çektim, kiracı hemen çıkmak zorunda” anlayışı yanlıştır. TBK, kiracıyı bu tür ani tahliyelere karşı koruma altına almıştır.

Süre Bitmeden Önce İhtar Gerekli mi?

Kiracının Fesih Bildirimi

• Kiracı, kira süresi sona erdiğinde taşınmazı boşaltmak istiyorsa, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı ihtar göndermelidir.
• Bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar.

Kiraya Verenin (Ev Sahibinin) Fesih Bildirimi

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye tek taraflı tahliye edemez.
• Ancak şu nedenlerden biri varsa tahliye davası açabilir:
  • İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350)
  • Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK m. 350)
  • Satış nedeniyle tahliye (TBK m. 351)
  • 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa (TBK m. 347/2)

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye Yolları

Süre Sonu ve 10 Yıllık Uzama

• 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa, en az 3 ay önce yazılı ihtar çekilerek sözleşme feshedilebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

• Kiraya veren veya yakınları taşınmazı kullanacaksa, sözleşme bitiminde ihtar çekilip 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

• Taşınmazın yıkılması veya esaslı tadilat yapılması gerekiyorsa tahliye davası açılabilir.

Satış Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

• Yeni malik, 1 ay içinde ihtar çekmeli ve 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352)

• İki haklı ihtar veya icra takibi yoluyla tahliye sağlanabilir.

Yargıtay Kararları ve Emsal Uygulamalar

• Yargıtay 6. HD, 2013/6015 E., 2013/7713 K.:

  • “Belirli süreli kira sözleşmesi uzadığında, belirsiz süreli hale gelmez.”

• Yargıtay 6. HD, 2009/11188 E., 2010/1566 K.:

  • “Süre bitiminde ihtar gönderilmemesi halinde, kira sözleşmesi aynı koşullarla uzar.”

Örnek Senaryo: Kiracı Nasıl Çıkartılır?

1. Sözleşme: 1 Ocak 2023 - 31 Aralık 2023 arası 1 yıllık konut kirası.
2. Kiracı çıkmak istiyorsa: 15 Aralık 2023’e kadar yazılı bildirim yapmalı.
3. Ev sahibi tahliye istiyorsa: Ancak ihtiyaç, yeniden inşa, 10 yıl uzama süresi gibi nedenlere dayanarak dava açabilir.

Sonuç ve Uygulama Tavsiyeleri

✅ Kiracı çıkmak istiyorsa, 15 gün önceden yazılı bildirim yapmalı.
✅ Ev sahibi tahliye istiyorsa, TBK’daki özel tahliye sebeplerine dayanmalı.
✅ Süre bitince otomatik tahliye mümkün değildir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

❓ Kiracı tahliye ihtarına rağmen çıkmazsa ne olur?
???? Ev sahibi, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

❓ Kiracı kira ödemiyorsa tahliye süreci nasıl işler?
???? 2 haklı ihtar çekilip tahliye davası açılabilir.