Kiracı Tahliyesi İçin İhtar Şart mı? Hangi Durumda Gerekir?

Kira ilişkilerinde taraflar arasında zaman zaman anlaşmazlıklar yaşanabilir. Özellikle kiracının taşınmazı boşaltmaması ya da kira borcunu ödememesi durumunda, kiraya verenin “tahliye” hakkı gündeme gelir. Ancak kiracının tahliyesi her durumda doğrudan mümkün değildir; bazı hallerde ihtarname gönderilmesi zorunlu bir adım olarak karşımıza çıkar. Bu yazıda, kiracı tahliyesi için ihtarın hangi durumlarda gerekli olduğu ve nasıl uygulanması gerektiği detaylı şekilde ele alınmıştır.

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kiracı tahliyesi, kira sözleşmesinin sona ermesi veya haklı sebeplerin oluşması sonucunda kiracının kiralanan taşınmazdan çıkarılması işlemidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve devamı maddelerinde kiraya verenin tahliye taleplerine ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Tahliye, yalnızca yasal gerekçeler mevcut olduğunda ve belirli usullere uygun şekilde gerçekleştirilebilir. Aksi halde kiracının konut dokunulmazlığı ihlal edilmiş olur.

Kiracı Tahliyesinde İhtarın Önemi

Kiracı tahliyesi sürecinde “ihtarname” hem hukuki bir delil hem de yasal bir zorunluluk olarak öne çıkar. Özellikle kira borcunun ödenmemesi, sözleşme şartlarına aykırı davranış veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gibi durumlarda, ihtar gönderilmeden tahliye davası açılması mümkün değildir. Bu nedenle ihtarname, kiraya verenin yasal haklarını koruma altına almasının ilk adımıdır.

İhtar Gönderilmesi Gereken Durumlar

Kiracıya ihtarname gönderilmesi gereken başlıca durumlar şunlardır:

• Kira Borcunun Ödenmemesi: Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse kiraya veren, borcun ödenmesi için ihtarname göndermelidir. Bu ihtarname, tahliye davası açmadan önce kiracının borcunu ödemesine fırsat tanır.
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesine göre, aynı kira yılı içinde iki defa kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle haklı ihtar gönderilmesi halinde, kiraya veren kira süresi sonunda tahliye davası açabilir.
• Sözleşmeye Aykırı Kullanım: Kiracının taşınmazı sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanması (örneğin konutu işyeri olarak kullanmak), kiraya verenin ihtarname ile sözleşmeye uygun davranış talep etmesini gerektirir.
• Kira Süresinin Dolması: Belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin dolması halinde kiracı tahliye edilmek isteniyorsa, kiraya verenin en az 15 gün önce yazılı bildirim yapması gerekir. Bu bildirim de ihtar mahiyetindedir.

İhtarname Nasıl Gönderilmelidir?

İhtarname, resmi ve yazılı bir bildirimdir. Kiraya veren tarafından noter aracılığıyla kiracıya gönderilmelidir. Noter ihtarnamesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda delil niteliği taşır. Ayrıca elektronik tebligat sistemi üzerinden (UETS) gönderilen ihtarnameler de geçerlidir.

İhtarname Gönderilmeden Tahliye Mümkün mü?

Her tahliye davasında ihtar zorunlu değildir. Örneğin;

• Kira süresinin sona ermesiyle kiracının tahliyesi talep ediliyorsa,
• Kiracının kiralananı başka birine izinsiz devretmesi veya ciddi şekilde zarar vermesi söz konusuysa,
• Kiracının evi boş bırakması gibi açık ihlaller varsa

bu gibi hallerde ihtar gönderilmeksizin doğrudan dava yoluna gidilebilir. Ancak kira bedeli ödenmemesi veya iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliyelerde ihtarname mutlaka gereklidir.

Kiracıya Gönderilen İhtarın Süresi Ne Olmalıdır?

Kiracıya gönderilen ihtarnamede genellikle borcun ödenmesi veya sözleşmeye uygun davranılması için makul bir süre verilir. Uygulamada bu süre 7 ila 30 gün arasında değişebilir. Kiracı, bu süre içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse kiraya veren tahliye davası açabilir.

Kiracı Tahliyesinde Dava Süreci

İhtarname gönderildikten sonra kiracı belirtilen süre içinde borcunu ödemez veya sözleşme şartlarını ihlal etmeye devam ederse, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Dava süreci genellikle birkaç ay sürebilir. Ancak noter ihtarnamesi ve kira sözleşmesi gibi belgeler doğru hazırlanmışsa süreç çok daha hızlı ilerler.

İhtarname Gönderilmemesi Halinde Ne Olur?

İhtarname gönderilmeden tahliye davası açılması durumunda, mahkeme davayı usulden reddedebilir. Çünkü bazı tahliye nedenleri için ihtarname yasal bir ön koşuldur. Bu nedenle avukat desteğiyle sürecin profesyonel yürütülmesi, hem zaman hem de hak kaybını önleyecektir.

Avukat Desteğiyle Tahliye Süreci

Kiracı tahliyesi süreci, hukuki bilgi ve dikkat gerektiren bir alandır. Yanlış hazırlanmış bir ihtarname veya eksik işlem, tahliye davasının reddine yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren bir avukatla çalışmak önemlidir. Avukat Enes Nergiz, kira hukuku alanındaki tecrübesiyle kiraya verenlerin ve kiracıların haklarını korumak için profesyonel destek sunmaktadır.