Юрист по недвижимости в Алании | Адвокат Энес Нергиз

Юрист по недвижимости в Алании: Проверка ТАПУ, Искан и споры с застройщиками

Юрист и адвокат по недвижимости в Алании: Безопасная покупка квартиры, проверка ТАПУ и споры с застройщиками

Приобретение жилой или коммерческой недвижимости в Алании (Махмутлар, Оба, Кестель, Каргыджак, Тосмур, Конклы, Авсаллар) иностранными гражданами регулируется Законом о Кадастре и ТАПУ № 2644 (ст. 35), Гражданским кодексом Турции № 4721 и Обязательственным кодексом № 6098. Независимый юрист по недвижимости в Алании — адвокат Энес Нергиз (Коллегия адвокатов Антальи, рег. № 6281) представляет исключительно интересы покупателя или инвестора, исключая риски покупки проблемного объекта, двойных продаж, скрытых залогов (ipotek) и судебных арестов (haciz).

Полная юридическая проверка недвижимости в Алании (Due Diligence) перед оплатой задатка

Риэлторские агентства и строительные компании заинтересованы в скорейшем подписании договора, однако юридическую ответственность за чистоту титула несет покупатель. До внесения резервационного депозита или подписания контракта наш адвокат проводит официальную проверку в Кадастровом управлении Алании (Alanya Tapu Müdürlüğü) и муниципалитете (Alanya Belediyesi):

Проверка реестра ТАПУ на обременения: выявление банковских ипотек застройщика (İpotek), исполнительных и налоговых арестов (Haciz), судебных запретов (İhtiyati Tedbir), сервитутов и права пожизненного пользования (İntifa Hakkı).
Проверка технического паспорта здания (İskan) и вида собственности: установление наличия общего акта ввода здания в эксплуатацию (Genel İskan), индивидуального искана (Ferdi İskan) и перевода титула из строительного сервитута (Kat İrtifakı) в полную поэтажную собственность (Kat Mülkiyeti).
Проверка застройщика при покупке на этапе строительства (Off-Plan): анализ разрешения на строительство (Yapı Ruhsatı), договора подряда с владельцем земли (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), графика сдачи и финансовых гарантий компании в Торговом реестре Алании.
Соответствие критериям ВНЖ и гражданства Турции: проверка открытости района для первичного ВНЖ по ТАПУ (от $200 000 USD по ст. 31/1-b Закона № 6458) или пригодности объекта для программы гражданства Турции за инвестиции от $400 000 USD (ст. 12 Закона № 5901), включая контроль отчета оценки SPK и справки о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi — DAB).

Оформление ТАПУ по доверенности и судебная защита по спорам о недвижимости в Алании

Если покупатель находится за пределами Турции или не желает лично посещать государственные учреждения, вся процедура покупки — от составления двуязычного договора и получения налогового номера до оформления отчета оценки SPK, банковской справки DAB и получения оригинала ТАПУ (Tapu Senedi) в Кадастровом управлении Алании — выполняется нашим адвокатом по нотариальной доверенности (Vekaletname).

В случае нарушения застройщиком или продавцом своих обязательств мы ведем судебные процессы в Гражданских и Потребительских судах Алании (Alanya Asliye Hukuk и Tüketici Mahkemesi):

Иски об аннулировании и принудительной регистрации ТАПУ (Tapu İptal ve Tescil Davası): если покупатель выплатил стоимость квартиры, но застройщик или продавец уклоняется от передачи права собственности в Кадастре.
Расторжение договора купли-продажи и возврат денег с процентами: при существенной просрочке сдачи комплекса, заморозке стройки, отказе в выдаче Искана или выявлении скрытых строительных дефектов (Ayıplı İfa).
Наложение обеспечительного ареста (İhtiyati Tedbir / İhtiyati Haciz): блокировка счетов и земельных участков недобросовестного застройщика на время судебного разбирательства.
Споры по аренде и краткосрочной туристической сдаче (Airbnb — Закон № 7464): выселение неплатежеспособных арендаторов (Tahliye Davası), получение туристической лицензии и оспаривание административных штрафов в Административном суде Антальи.

Этапы безопасной сделки с недвижимостью и судебной защиты в Алании

Ниже приведены ключевые правовые процедуры при покупке недвижимости, проверке документов и разрешении имущественных споров в Алании.

Юридическая процедура	Правовое основание (Закон Турции)	Порядок действий и сроки
Юридический аудит ТАПУ и проверка застройщика	Закон о ТАПУ № 2644 ст. 35 и ГК Турции № 4721	Проверка отсутствия ипотек, арестов (haciz), разрешения на строительство и статуса İskan до оплаты
Оформление оценки SPK, справки DAB и передача ТАПУ	Циркуляр Кадастрового управления Турции	Официальная банковская конвертация валюты (DAB) и регистрация права собственности в Alanya Tapu Müdürlüğü
Судебное расторжение договора или истребование ТАПУ	Обязательственный кодекс № 6098 и Закон № 6502	Подача иска в Суд Аланьи с ходатайством об обеспечительном аресте имущества должника (İhtiyati Tedbir)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Почему при покупке квартиры в Алании необходим независимый адвокат, а не только риэлтор?

Риэлтор является коммерческим посредником сделки, тогда как лицензированный адвокат (Коллегия адвокатов Антальи № 6281) имеет официальный доступ к кадастровым и судебным реестрам, проверяет наличие скрытых ипотек застройщика, корректирует договор в пользу покупателя и несет профессиональную ответственность.

В чем разница между Kat İrtifakı и Kat Mülkiyeti в турецком ТАПУ?

Kat İrtifakı — это предварительное право долевой собственности на этапе строительства (до получения общего технического паспорта здания Genel İskan), а Kat Mülkiyeti — полное право собственности на сданную квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Можно ли купить недвижимость в Алании и получить ТАПУ дистанционно по доверенности?

Да. Оформив доверенность у нотариуса в Алании, в Консульстве Турции или у нотариуса в своей стране с штампом Апостиль, вы уполномочиваете адвоката провести сделку, оплатить пошлины, оформить DAB и получить ТАПУ на ваше имя без личного присутствия.

Что делать, если застройщик в Алании задерживает сдачу дома или не передает ТАПУ?

Необходимо направить официальную нотариальную претензию (İhtarname) и обратиться в Суд Аланьи с иском о принудительной регистрации ТАПУ (Tapu İptal ve Tescil), взыскании неустойки за просрочку либо о расторжении договора и полном возврате уплаченных сумм.

Дает ли покупка квартиры в Алании право на получение ВНЖ или гражданства Турции?

Для получения ВНЖ по недвижимости (ст. 31/1-b Закона № 6458) объект стоимостью от $200 000 USD должен находиться в открытом для иностранцев микрорайоне, а для получения гражданства Турции за инвестиции минимальная кадастровая и оценочная стоимость составляет $400 000 USD с обязательством не продавать объект 3 года.